Von der Nische zum Trendsetter.
Mit BEOS als Weiterdenker.
Immobilien mit Labor- und Forschungsflächen haben uns schon fasziniert, bevor der Begriff Life-Science-Immobilie den deutschen Sprachraum erobert hat. Bereits Mitte der 2000er-Jahre waren Pharma-, Medizin- und Biotechunternehmen wertvolle Mieter und Partner in unserem Portfolio. Dank 17 Jahren Branchenerfahrung haben wir mittlerweile zahlreiche solcher Flächen erfolgreich entwickelt und langfristig vermietet.
In den vergangenen Jahren haben sich Life-Science-Immobilien – in einem von hohen Zinsen und Baukosten geprägten Marktumfeld – als eigenständige, resiliente und zukunftsstarke Assetklasse erwiesen. Das Wachstum der Branche wurde durch medizinische, soziale und demografische Entwicklungen sowie technologische Fortschritte begünstigt. Darüber hinaus haben Life-Science-Unternehmen einen entscheidenden Beitrag zur Bekämpfung der Corona-Pandemie geleistet, was ihre Sichtbarkeit und gesellschaftliche Bedeutung zusätzlich erhöht hat. Dementsprechend relevant sind Life-Science-Immobilien für das Impact Investing.
In einem Ranking der Beratungsgesellschaft PwC aus dem Jahr 2023 standen Life-Science-Immobilien auf dem zweiten Rang der zukunftsstarken Nutzungsklassen – und damit noch vor Data-Centern.¹ Gemäß Colliers ist der Flächenumsatz in Deutschland im Jahr 2022 gegenüber 2018 um rund 70 Prozent auf über 300.000 Quadratmeter gestiegen.² Die Flächennachfrage ist im Vergleich zu anderen Assetklassen zwar nicht großvolumig, aber die Bedeutung in der großen Wertschöpfungskette doch sehr weitreichend. Dementsprechend hat das Interesse von Immobilienentwicklern und Investoren gerade in den zurückliegenden Monaten spürbar zugenommen.
¹ https://www.pwc.de/de/real-estate/emerging-trends-in-real-estate.html
² https://www.colliers.de/presse/der-life-sciences-und-tech-immobilienmarkt-in-deutschland/
Die Ansprüche an Life-Science-Flächen sind hochkomplex und erfordern einen intensiven Austausch zwischen Asset Manager und Nutzer.
Neue Arbeitswelten und Immobilienanforderungen im Life-Science-Sektor
Während sich die Life-Science-Assetklasse in Deutschland noch etablieren und als investierbar beweisen musste, hat sie sich bereits ersten Wandlungsprozessen unterzogen. Denn sie musste sich – wie die meisten anderen Assetklassen – an neue Anforderungen anpassen: Der Trend zu »New Work« beispielsweise fordert auch von Life-Science-Unternehmen innovative Raumkonzepte. Standortübergreifende und interdisziplinäre Zusammenarbeit, Well-being und die Verknüpfung von Forschung und Backoffice benötigen maßgeschneiderte Flächenlösungen, die höchsten Ansprüchen gerecht werden müssen.
Diese Entwicklungen bieten Asset Managern und Projektentwicklern große Chancen. Etablierte Life-Science-Unternehmen sind häufig bonitätsstark und zeichnen sich durch eine gewisse Standorttreue aus. Das ist zum einen auf umfangreiche Investitionen in technologisches Equipment zurückzuführen und zum anderen profitieren Life-Science-Unternehmen von der Nähe zu anderen Forschungseinrichtungen wie Instituten und Hochschulen, weshalb sie etablierte Cluster nur ungern verlassen.
Diese Vorteile gehen gleichzeitig mit Herausforderungen einher, die spezifische Expertise erfordern. Life-Science-Flächen weisen Besonderheiten und eine Komplexität auf, die die Nachnutzungsmöglichkeiten einschränken – eine sorgfältige Planung ist daher unerlässlich. Hierbei ist es vor allem wichtig, frühzeitig das Gespräch mit den Mietern zu suchen, um die gemeinsamen Erwartungshaltungen miteinander in Einklang zu bringen – schließlich gibt es anders als bei anderen Assetklassen noch keine einheitlichen Standards, welche Aufgaben dem Mieter und dem Vermieter im Einzelnen zukommen. Vor diesem Hintergrund der recht spezifischen Parameter von Life-Science-Immobilien empfiehlt sich ein ausbalancierter Investmentansatz zusammen mit weiteren komplementären Nutzungsarten im Bereich der Unternehmensimmobilien.
Neben den Flächenspezifikationen sind auch das Asset- und Property Management besonders anspruchsvoll. Umfassende Wartung und Instandhaltung sind entscheidend, um die einwandfreie Nutzbarkeit langfristig zu gewährleisten – alle Rädchen müssen perfekt ineinandergreifen, damit das große Ganze funktioniert. Für uns waren diese Anforderungen stets eine spannende Herausforderung, an der wir als Manager gewachsen sind und weiterhin wachsen. Gleichzeitig können wir so die einzigartigen Chancen dieser Assetklasse ergreifen.
Im Gewerbepark »NOVA Neufahrn« produziert und entwickelt Biotech-Mieter ITM medizinische Radioisotope sowie Radiopharmazeutika für die Krebstherapie.
Bestand und Neubau des »Essener Bogen« in Hamburg.
Transformationsimmobilie oder Built-to-Suit?
Auch für uns ist die Vielfalt dieser Assetklasse äußerst spannend. Das ehemalige Single-Tenant-Objekt der Kosmetikmarke AVON etwa wurde durch umfassende Revitalisierungsmaßnahmen in den modernen Gewerbepark »NOVA Neufahrn« transformiert. Die mit größtmöglicher Flexibilität entwickelten Flächen ermöglichten unserem auf die Erforschung von Krebstherapien spezialisierten Biotech-Mieter ITM – trotz hochspezifischer Anforderungen – einen effizienten Flächenumbau.
Einen gänzlich anderen Ansatz haben wir für unseren Mieter Evotec, der pharmazeutische Wirkstoffe erforscht und entwickelt, im »Essener Bogen« in Hamburg realisiert. Dort haben wir ein Built-to-Suit-Projekt entwickelt und erweitern jetzt den Campus um einen Neubau, um den individuellen Anforderungen gerecht zu werden. Die enge Zusammenarbeit mit Evotec und allen anderen Stakeholdern ist dabei entscheidend.
Darüber hinaus wollen wir mit unseren Objekten Raum für den Austausch unter den Mietern schaffen und Kooperationen ermöglichen. Unser Ziel ist es – so wie bei allen von uns entwickelten und gemanagten Objekten –, nicht nur dem einzelnen Mieter optimale Bedingungen zu bieten, sondern auch eine Gemeinschaft zu bilden. Denn insbesondere der interdisziplinäre Austausch ist ein Treiber für die Ansiedlung von Life-Sciences-Unternehmen in Clustern. Deshalb ist davon auszugehen, dass auch die innerstädtische Ansiedlung zunehmen wird. Aus diesem Grund fokussieren wir uns bei BEOS vor allem auf Objekte in bereits etablierten Clustern.
Expansion und Zukunftsaussichten im Life-Science-Segment
Hamburg ist ein gutes Beispiel für eine Stadt, in der sich prosperierende Life-Science-Cluster gebildet haben, unter anderem mit Unternehmen wie Evotec. Auch Berlin hat sich zu einem Hotspot dieser Branche entwickelt. Dort haben wir beispielsweise durch den Erwerb eines Life-Science-Neubaus im Technologiepark Adlershof unser Portfolio erweitert. Diese Transaktion ist eine von dreien aus dem vorigen Geschäftsjahr – zusammen mit einem gemischt genutzten Life-Science-Gebäude im Norden Münchens und den »C-View Offices« in Düsseldorf. Diese drei Deals verdeutlichen die Investitionsbereitschaft unserer Investoren in dem Sektor. Unser Multi-Use-Ansatz in den Objekten ist nicht nur ideal für die Expansion unseres Life-Science-Portfolios, sondern stellt auch sicher, dass wir in dieser Assetklasse passgenaue Lösungen anbieten können.
Life-Science-Neubau im »Berlin-Adlershof Scienion HQ«. Das Biotechnologie-Unternehmen SCIENION GmbH nutzt 100 Prozent der Mietfläche als Hauptsitz.
»C-View Offices« in Düsseldorf. Hauptmieter auf dem Areal ist ein japanisches Technologieunternehmen.
Unsere Ambitionen im Life-Science-Sektor
Die aktuellen Marktchancen signalisieren eine langfristige Perspektive und vielfältige Möglichkeiten für Life-Science-Immobilien. In Verbindung mit dem weiteren Ausbau unserer Expertise im Bereich Corporate Solutions verfolgen wir daher das Ziel, unsere Position als etablierter Life-Science-Entwickler in der DACH-Region weiter zu stärken. Dafür muss und wird sich BEOS gemeinsam mit Swiss Life Asset Managers auch den immer größeren Anforderungen des Markts stellen.